留学生在澳买房若干问题（4）

》记者调查

 　　澳洲购房七个陷阱

 　　记者在采访那些已经在澳洲购房的买家时，他们无一例外地告诫说：“澳洲购房陷阱太多，再好的中介都是靠不住的。真要到澳洲买房，还是自己实地考察考察再说。”

　　陷阱一：包租包卖 特点：买房容易卖房难

 　　大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”，所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。“因为能租出去，就意味着你有稳定的租金收入。但是，很多中介只是将包租当诱饵，实际上他们并不保证替你把房子租出去。万一租不出去，损失还是你自己的。”

　　在澳信公司的展销会上，记者就“包租”事项询问销售经理，该经理说，在推广期，第一年包租，这个是写进合同的，如果租不出去，公司将补贴客户的租金。第二年开始，公司可以将客户的房子委托给布里斯班当地的服务公司进行租赁。“如果租不出去，我们也没有办法。”

　　至于“包卖”，王婷说，这就更不靠谱了。“只有澳大利亚公民才可以购买二手房。也就是说，你的房子要转手，就必须找澳大利亚人来接盘。而澳大利亚人对买房并不像中国人这样热心。所以，我们中国人在澳大利亚买房容易卖房难。”

　　陷阱二：居留权 特点：翻译会断章取义

 　　资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺先生告诉记者，很多中介公司在办投资移民的时候，故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。“因为翻译的原因，有些概念翻译成中文时，差别并不大，就给房产中介可乘之机。”

　　庄诺先生以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说，即使你在西班牙买了房子，你也只能获得在当地居住一段时间的权利，在居留期间，你也不能享受当地的社会福利，也不能工作。“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地‘居留’着，西班牙盯的是你的钱包，而不愿意为你提供任何生活保障。”庄诺说，这个消息经一些售房中介断章取义后，就变成了“16万欧元移民”。

 　　“如果你不懂英语，又没有完全弄懂这些法律概念，就很容易上中介的当。”庄诺先生告诉记者。

 　　陷阱三：低门槛 特点：很多费用未告知

 　　陈洁告诉记者：“我买墨尔本那套房子的时候，手头的钱并不多。中介的人跟我说，在澳大利亚投资购房的门槛很低，只要付10%就可以了，交房的时候再付20%，余款都可以申请贷款。”

　　大约一年后，陈洁的房子要交付了。这时候，陈洁发现自己需要补交的钱不仅仅是那所谓的20%，很多费用都冒出来：印花税、市政税和水费、物业管理费以及律师费等等。

 　　银行评估的房价比开发商给的市价往往要低10%-20%，买家补缴的首期房款，也就高于预期的20%。“补交款加上其他税费，大大超出了我的预算。”陈洁无可奈何地说，她的资金链差点就断掉了，几乎无法支付后期的打理费。

 　　王婷也说，你要是通过中介买一套60万澳元的房子，你至少要在自己的账户上备足80万澳元，以备不时之需。而中介为了吸引买家，往往把门槛说得很低。

 　　陷阱四：永久服务 特点：卖完房子就解散

 　　王婷告诉记者，有些中介在“忽悠”你买房的时候，说“一次买房，终生服务”，绝对是骗你的。

 　　她第一次买房的那个中介，总公司是澳大利亚的，当时承诺只要通过他们买的房子，他们公司在澳大利亚会提供终身服务的。对那些在澳大利亚无亲无故的投资者来说，这一点很有吸引力。可是，他们在上海的公司卖完房子就解散了。后来王婷赶到澳大利亚去，找那个总公司，总公司也倒闭了。王婷的经验是：说得越动听，谎言的可能性就越大。相反，实际困难跟你说得越多，这样的中介就越靠谱。

 　　李敏也告诉记者，在澳洲买房，除了要选对销售商外，更重要的是选对开发商。“所有来中国推销房产的开发商，都会说自己是澳洲最大最强信誉最好的开发商，我们不能听他们吹，而是要想办法了解这个开发商在澳洲的业绩和口碑。”

　　王婷则认为：“你选澳洲人开发的楼盘还是可靠的，千万别选中国人在那边开发的楼盘。坑害中国投资客的，往往都是中国人。”

　　陷阱五：高回报 特点：每个环节都不能错

 　　在一家代售澳大利亚房产的澳洲中介，业务员以“算账”的形式向记者推荐一套70多平方米的公寓。业务员说，这套公寓市价55万澳元，你只要交16.5万澳元，其余都由银行承担。“交房后，我们替你租出去，年租金收益约30250澳元。”业务员给出一个投资收益计算公式：投资收益=年租金-年利息-其他支出(租务管理费+物业管理费+市政税及水费)30250-23100-(1815+3000+1200)=1135(澳元)

　　业务员还信誓旦旦地表示，澳大利亚的房产平均年升值10%，也就是说等到交房后，这套55万澳元的公寓会变成73万澳元。客户如果将升值部分的70%贴现，即可获得贴现额12万澳元，再利用其中9万澳元投资一套价值90万澳元的公寓。三年后，客户即可拥有一套价值73万澳元现房和一套价值90万澳元的期房，两套房总价值达到163万澳元。

 　　王婷看了这套说词后指出：要想让这个设想成立，就得保证房租不能下降，而且租期一个月都不能脱节。

 　　陷阱六：永久产权 特点：地权产权同样分开

 　　庄诺告诉记者，所有销售澳洲房产的中介，无一例外地拿“永久产权”这个概念来忽悠买家。庄诺说，在国外，地权和产权也是分开的。比如在美国的曼彻斯特，产权是永久的，但土地使用权不是永久的，你买了房子之后，就得年年给用地交税。

 　　了解“1美元”拍地的“中奖者”叶小姐的人告诉记者，叶小姐在佛罗里达州那1000平方米的土地，并非按照中标价8800美元来交税，而是按照当地土地管理部门评估的价格的1%来交税的。而且这块地每年评估出来你的价钱并不固定。“如果叶小姐不能有效利用这块土地，那么她获得的不是该土地的永久所有权，而是永久纳税权。”

　　“对产权的性质，我们需要按照国别，甚至州别来研究，中介在推荐房产的时候，往往在这个问题上给客户‘吃药’。”庄诺说。

 　　陷阱七：精装修房 特点：外国租客喜欢自带家具

 　　在澳大利亚最好别买样板房。

 　　王婷说，她一开始不懂澳大利亚的行情，在中介的撺掇下，按照中国人的思路买下带家具精装修的样板房，以为这样的房子租金会高些。“我们哪里知道，澳大利亚本地人是不热衷于买房居住的，他们喜欢租，自己有家具，租下房子后，所有家具一车送来。”

　　王婷说，平心而论，澳大利亚开发商的样板房里的家具都是名牌，货真价实。当然，这样的样板房价钱不菲，中介为了赚取更高的佣金，不惜给客户“吃药”，让客户高价买下。“有家具的精装房，反而不好出租。”

　　王婷还提醒说，有些中介为了招揽客户，信口开河许诺赠品，王婷建议，任何赠品都必须在合同里写明，否则就不靠谱。

 据《福州日报》记载 (记者 贺鹏 叶义斌) “澳洲买房就能直接移民澳洲……”据一些读者反映，近来他们常收到诸如此类的宣传册。昨日，在一个名为“大型澳洲房产移民华东巡回展”的活动中，移民专家明确地告诉记者，澳洲并没有类似政策出台，这只是某些中介打出来的幌子，误导消费者。

 据了解，去年下半年兴起的海外抄底购房潮，已从温州、上海、北京等大城市，悄然蔓延至福州。日前，记者从福州部分海外留学办理机构及房产中介处了解到，设在上海、杭州等市的海外置业机构，年后频频来榕举办专场推介会，目标客户群直指福州“富人”，特别是有在海外长期居住需求，并希望通过物业投资获得回报的留学生家庭。目前，热门的购房城市有澳大利亚的悉尼和墨尔本，以及美国华人聚居的旧金山、洛杉矶等。为此，个别中介便打出“买房就能办移民”的口号。

 专家：房产并不能与移民挂钩

 据专家介绍，房产只是一项投资开发项目，并不能与移民挂钩。比如，去澳洲买了房子不代表就能直接移民。不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人有一定的帮助。以申请澳洲移民为例，这个过程一般分为两个阶段。第一阶段，申请获批后，申请人将取得为期4年的居民签证，目前国人申请较多的是一种商业移民。商业移民能否成功，关键看申请人公司的经营状况、规模，以及个人在公司的职位、拥有的股份等。第二阶段，根据申请人在澳洲当地的投资经营能力，以取得永久性居留签证。

 不过，专家也坦言，如今正值国人投资澳洲房产的最佳时机。一家名为华杰置业的服务机构的负责人告诉记者，“受金融危机影响，澳币贬值，汇率已经下降了30%甚至35%，此时去澳洲投资无疑是合算的。另外，为刺激经济复苏，目前澳洲政府对商业移民的政策有所放宽，移民配额增多，程序审理也加快了。”

据了解，目前澳洲的房价一般在28万澳元到1亿澳元(约合人民币130万元至5亿元)之间，在澳洲投资地产的主要有三类人。第一类，供子女在澳洲读书的家庭。由于澳洲的房租昂贵，因此很多中国家庭都会为孩子买下一套房子，既可当作投资又可居住。记者在现场碰到的好几位家长，都是想购买一套房子，为孩子出国读书作准备。这也是澳洲各机构来榕推介“以房养学”投资置业的原因。第二类，正在办理澳洲投资移民的人，他们到澳洲后，第一件事肯定是安家落户。第三类，纯粹的房产投资者，这类人主要是看上澳洲的房地产市场。

 延伸：商业移民是否可以直接拿“绿卡”？

 澳大利亚是近年来中国大陆人士移民海外的首选地，特别是从2003年开始澳大利亚政府推出条件较为宽松的商业移民政策后，大量大陆的商业人士选择了移民澳大利亚。

随着许多人士进入澳大利亚，问题也开始显露出来，其中最为突出的就是许多人选择的163签证其实只是一个4年的临时居留签证，如果163人士希望进一步获得澳大利亚的绿卡，还有一段不短的路要走。他们不仅需要在澳大利亚坐移民监，而且还需要从事商业活动，并且还需要满足其他条件，于是，对于在国内事业正旺、无暇脱身的成功商业人士来说，矛盾就显得格外突出了。成功的商业人士既希望移民，将自己的事业延伸到海外，而且希望能够快速移民，但同时又不愿意放弃国内的事业，那么在这种情况下，移民是否还有希望呢？回答是肯定的，因为作为移***家的澳大利亚，是不会将成功的商业人士拒之门外的。132天才商业移民类别，就是澳大利亚政府专门为成功人士所设立的一步到位、直接拿绿卡的移民类别。

 这个类别不仅得到澳大利亚联邦政府的支持，并且还特别得到一些主要州政府的大力支持，其最主要的体现就是所有132的移民申请都可以获得优先审理，等待时间短，获签速度快。在获得绿卡后，可以不坐移民监，并且全家人马上享受澳大利亚免费医疗，孩子上学免费等等，优势十分明显。

 专家答疑：大家不禁要问，既然有这么好的移民类别，那为什么平时在大陆的报章宣传上很少看到呢？甚至有客户询问132申请时，会被一些机构以“澳大利亚已停办此类签证”而拒之门外，于是，客户在不得已的情况下不得不转而申请163类别，结果是既耽误了时间，又增加了许多不必要的变数。

132申请所涉及的范围比较广，其申请在处理时需要有非常专业的移民律师、资深会计师以及专业投资顾问的密切配合，在澳大利亚本土，也仅有为数不多的专业移民律师事务所等有能力为客户提供132的签证服务，所以对于很多普通移民中介来讲，处理132申请，其难度可想而知。

 　　无论到海外去“买房养学”，还是“买房养老”，抑或是用来投资，总之天上不会掉馅饼！看似合算的国外买房，其实背后隐藏着诸多陷阱，不然，全世界就都可以被买下来了。

 　　“中国制造”早已名闻世界，甚至有个笑话说，现在的美国孩子都以为圣诞老人是中国的，因为他们收到的圣诞礼物上面统统印着“MADE IN CHINA”字样。如今，由于国内房价高得离谱，再加上一系列限购政策的出台，国内掀起一股海外买房热。无论是到海外去“买房养学”，还是“买房养老”，抑或用作投资，中国人海外买房一掷千金的壮举，都足以令全世界为之震惊，不少人惊呼：“中国购买时代”来了！

 　　然而，《投资与理财》杂志记者走访相关人士并理性分析后，奉劝“爱屋急屋”的国人，海外买房需冷静！

 　　“着急海外买房没必要”

　　在百度输入“华人国外买房”，十分醒目的前三条网站链接，就是“如何去美国买房?咨询某某地产美国置业投资顾问” “国外买房合纵海外国外房产免费咨询热线”“国外买房-泰国奢华房产投资”等广告。

 　　“在国内一线城市花上几百万，也只能买到很一般的住宅，朋友都说在国外买房确实便宜。”靠做医疗器械生意，攒下2000多万元家底的吕先生兴致勃勃的对记者说，并让记者看一则新闻——“华人实拍：百万人民币在美国能买的房子”。

 　　该新闻介绍说，美国科罗拉多州的路易维尔镇，一处面积600平米的别墅，总价才30万美金，约合人民币200万元。

 　　“两百万，要是搁在北京、上海，也就买一两居室，在美国就能买套豪华别墅！”吕先生一脸兴奋，开始准备他的购买计划。

 　　然而，记者有位长期在西班牙马德里居住的同行好友王女士，听记者问起国人跑去海外买房的情况，她叹了口气，告诉记者，这两年托她打听国外买房情况的亲朋好友越来越多了。

 　　“他们不知从哪里冒出来的想法，都疯了一样，找我打听这里的买房情况，说这里房价便宜，甚至拿现金买房都没问题。其实，哪里有这么好的事呢？外国人又不是傻子，不会那么便宜把房子卖给中国人。他们只是在挖空心思，挣中国人的钱。不信你买套房子试试，要么做房奴，要么一次性支付全款，买到房子后等待形形色色附加费用的到来。怎么劝，他们都不听。我都来马德里好几年了，也只是租房住而已。”王女士说。

 　　她接着分析道：“我认为，一部分人是想投资赚钱，但是要对当地经济发展前景以及房地产政策、外汇汇率熟悉才行，不然就会赔得一塌糊涂。还有一部分人是想‘买房养学’，其实这个很不划算，因为要负责房子的翻修及维护，要操心的事情太多，而且也不能锻炼子女吃苦耐劳。”

　　意想不到的费用多

 　　此前有过海外买房经验的许先生，满脸愁容的向记者介绍说，他去年参加海外购房团，花380万元人民币，在美国买了一套不错的别墅。

 　　“就像电影《阿甘正传》里阿甘家的那栋房子，周围是草坪，还有游泳池，非常惬意舒适。老婆、儿子都很喜欢。”许先生说，买到房子后，和家人兴奋了很长时间。“我做玉石起家，现在有了几千万，拿出这么点钱买栋别墅，实在很划算的。”

　　可是买房之后，许先生才感觉不那么轻松了。

 　　按照美国相关规定，每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税，如用作出租，还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。

 　　“过户、验房、保险，这些都要交钱，而且价格不菲，当时花了我七八千美元！”本以为可以就此安享豪宅，可接踵而至的一年多达几万美元的年地产税、社区管理费、房子日常保养费，让许先生悔之不及。

 　　“我当时就懵了，觉得自己做了傻事，光养房就得多少钱啊！我这点家底都不够折腾，后来就想出手了，就算不挣钱，能捞回本钱也行！”许先生接着诉苦，可房产经纪人告知许先生，要想出手，还要支付相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费，这么一套下来，又得一大笔钱。“现在是提起买房就头疼，没闹明白之前，再也不敢到海外去买房了。”

　　不少业内人士提醒，大部分国人缺乏国际投资的经验，只凭借国内炒房的投资习惯去国外购房是行不通的，至少要先熟悉国外相关法律法规才行。

 　　比如德国法律规定，如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，购房者可以向法院起诉；如果房价不立即降到合理范围内,出售者面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”,这已经触犯刑法，构成犯罪,可以判处3年徒刑。

 　　如果事先不熟悉此项规定而盲目炒房，那么下场可想而知。

 　　当地人反感 恐在多国遭限

 　　加拿大人麦克抱怨说：“你们中国的有钱人来到这儿，有了一套房子还买第二套，买了两套还想买三套，甚至四五套，一门心思靠炒房子投机赚钱，一个新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人。一套二手房一上市，中国人就争先恐后拼命地抢。”

　　由于中国人在极短时间内，接二连三的涌入外国买房，其中不乏投机行为，严重影响了美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、日本等国当地人的利益，他们毫不客气的将房价上涨归罪于中国人，甚至重新制定购房政策，加以限制。

 　　今年年初，广东惠州“80后”少妇黎嘉敏以3.45亿港币天价，刷新香港九龙最贵住宅纪录的消息立刻震惊全港。

 　　其实最近几年，创造了各种暴富神话的内地富豪们，又迫不及待的在香港大展拳脚，早已令许多港人苦不堪言。

 　　不少普通香港居民抱怨道：“你们内地人把房子都买走了，我们许多香港人反而没房子住，这算什么？”

　　自2009年至今，香港一般住宅楼价已上升75%，豪宅环比则大涨8.3%。香港房地产价格被内地人推到了历史最高位，仅2010年一年，香港就有250个超过2000万港元以上的豪宅成交记录，比1997年回归时更加疯狂！

 　　香港媒体甚至喊出了“遏制内地客来港炒楼刻不容缓”的口号。香港金融管理局也针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。香港特区政府更是声明，如果楼价进一步上涨，不排除推出进一步遏制楼价措施的可能。