留学生在澳买房若干问题（3）

买房支招：购买澳洲公寓的参考因素

 公寓位置

 公寓离学校多远？距文化景区、购物中心、休闲设施、工作地和交通站呢？该物业所在地区目前以及未来的吸引力又如何？公寓环境噪音

 评估噪音水平。高速公路或闹街、汽车道、停车场、游乐场附近噪音较严重。考虑电梯、车库门、垃圾滑槽、供热或空调设备的位置。

 公寓是否有保护隐私设计

 隐私是个很重要的考虑因素，必须十分注意。弄清楚该物业墙壁、地板和天花板的隔音材料是否足够。另外要考虑你所在单元到其它公共区域，包括行人道、道路和栅栏的距离。

 公寓价格

 你所考虑的物业价格必须同其它类似物业相比具有竞争力。考虑到额外设施不经济而且还要多付钱，你也许不想要它们澳洲房产。另一方面，你必须考虑该物业的潜在转售价值。公寓是否提供公共设施和设备 仔细考虑所有公共设施。它们是否符合你的需要？你是否愿意承担这些设施的一部分维护和修理费用？公寓是否有停车设施 停车位在户外还是地下？是否有足够照明或安全措施？是否有足够的客人停车位？ 公寓储藏设施是否有你需要的足够的储藏空间？或者你是否需要租个迷你储物柜？

 公寓建筑材料质量

 彻底检查物业所在建筑以及周围建筑，对开发商产品做个整体评估。聘请一位信得过的承包商或房屋验收员，对建筑或物业单元的质量和状态做一评价。

 公寓设计规划

 考虑自己当前和将来的需要。是否有规定限制物业外部对物业的任何结构性改造？如果你打算为家人增加后，亲戚或办公建个独立房间，那应该提前考虑这项因素。

 公寓所在小区

 选择物业要着眼于周围小区，评估该小区住宅的价值是否会影响你的物业的价值。公寓所有入住人员结构：屋主Vs租客

 询问该建筑租客对屋主的比例，以及允许入住的租客的最大人数。屋主的比例越高，对拥有物业的满足感就越高。

 公寓管理

 查明这栋公寓建筑是由专业管理公司管理，还是由一位居民管理者(resident manager)或自我管理。检查该公寓以便对噪音因素，如孩子和派对，有个确切的了解，另外还有管理效力。公寓所在地区不动产税

 对比该地区和感兴趣的其它地区的不动产税，另外要了解该地区是否会加税以及原因。公寓所在地区地区房屋出租情况

 如果购买公寓是为了投资，那要寻找一个对外出租情况非常好的地区。必须将房屋空置的风险降到最低。 公寓所在地区的限制和机会查明该地区的规定和其它相关事务。是否有小区计划？那里的地方法规区划是什么类型，是否在变化？是否不限制使用老旧或对外出租的建筑？公寓所在地区整体形象

 媒体或公众对该地区的整体形象如何？是正面的还是负面的，为什么？人们对该地区的看法可能会影响他们的购买或租用决定。公寓所在小区发展阶段一个小区会经历一系列的发展阶段、时期或状态。通常的阶段有开发、稳定、转型、现有物业改造、改造减少以及重开发。你感兴趣的物业所在地区当前处在一个什么阶段？公寓所在地区经济条件这是考虑的一个主要因素。是什么刺激这里的经济，以及为什么这个小区对购买者或租客有吸引力？一些开发活动，如购物中心、住宅和公寓建设、办公楼、连锁店以及其它商业活动在增加吗？该地区附近是否要建地铁或公共交通线路？公寓所在地区人口变化趋势

 查清楚你感兴趣的小区的人口变化趋势。人们是在搬进去还是搬出来，为什么？小区人口平均年龄是多少？职业类型？收入水平？家庭结构？如果人口在增加，通常对出租或二手房的需求会增加。如果人口是老龄群体，人口可能选择减少规模，宁愿购买更小的房子。公寓所在地区交通

 你肯定希望有条便捷的交通线。不管是巴士、地铁、快速公交、高速公路、渡船或是其它类型交通，交通质量关系到你的生活方式以及未来的转售价值。公寓外观 考虑一下你感兴趣的物业的外观。再转售的时候会对人产生吸引力吗？保养是否完善，或是否需要修葺？小区里其它房屋是个什么样子？公寓所在小区内服务

 小区内提供的服务不同，吸引的租客或买家类型也不同，这取决于他们的需要。公寓所在地区不吸引人的特征

 寻找是否有对购买决定有负面影响的因素，例如有工厂传来难闻的气味，街道缺少照明有安全隐患，提供的市政服务不足，道路不良以及排水沟露天。公寓便于到达

 如果你是购买公寓作为投资，最好离你的住处在四小时车程之内。你需要方便监控或是保养你的物业。

 上面是购买共管公寓所应考虑的因素。购买共管公寓作为住处或者作为投资，这两种选择所侧重的因素肯定有所不同。买房步骤

 一，寻找房屋信息： 要获取房产市场的信息﹐有很多种方法。当然﹐使用互联网是最快的方法。其它的信息来源包括: 各州主要报纸 区或市报纸 房地产杂志 房产代理橱窗 'For Sale' 的广告牌朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋﹐向他们提供 细节甚至您的 理想房屋一览表。您向房产代理提供您理想房屋的信息越多﹐房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是﹐在房产还没上市时﹐房产代理就会先想到您。

 二，看房：

1）记住记笔记因为您要看很多房子﹐做笔记能帮您较容易的比较各个房子的特征。

2）检查卖主声明和售房合同 在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐ 称为'卖主声明(Vendor's Statement (or Section 32))'。在新南威尔士﹐ 叫做'售房合同(Contract of Sale)'。这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里读到。 它包括﹕ 一份'title'的复印件 用于显示土地的面积﹐地点﹐贷款机构﹐历次卖主的姓名等原始资料。 计划信息 它告知这块土地是否可以当作为民居或经商来利用或开发。 房产是否仍有贷款 开销诸如市政税﹐水费等。 建筑限制 建筑许可 是指过去七年中﹐任何新建或改建项目。 它是被包括在 'Housing GuaranteeFund' 中的。 其它协议 围绕这个房产发生的与其它人的协议﹐像围墙﹐建附属建筑物等。关于这份声明﹐卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。

3）自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房 屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时﹐应考虑的部份﹕

 房子内部

 － 检查一下是否所有的地面都是水平的﹐ 地板和壁脚板(墙 牙子)之间有没有缝隙﹖

 － 轻轻地在木质地板上跳跃﹐以检验它的稳定性。

 － 看看是否有潮湿的迹象﹐包括腐烂的地板﹐墙上或者屋顶是否发霉﹐屋里是否有霉味。

 － 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的背后﹐可能就有问题。

 － 检查门或窗是否成直角﹐门框或窗框如果有倾斜的现象﹐是表明地基下沉。

 － 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器(可在五金电器 店购买)﹐检测电源开关是否正常

 － 同时打开几个水龙头﹐以检验冷和热水管的水压。 － 特别是把洗碗池和浴池装满水﹐以观察排水的情况。水流缓慢的说明排水系统有问题。

 房子外部

 － 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。

 － 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子﹐会影响地基。

 － 下雨时﹐雨水是向院外流还是往房根流﹖比如﹐雨水进车房。

 － 检查所有的外墙﹐看看它们是笔直还是有裂缝。

 － 要检查一下砖与砖之间的勾缝。 － 房子的地下通风可好﹖

 － 检查屋檐和水槽的情况。

 － 看看房顶有没有破瓦﹖

 －检查房基是否下沉﹐腐烂﹐或有白蚁的侵袭。

 专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括 建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约要花二到四个小时的时间。专业人士不负责检查房屋表面上的不足之处﹐像油漆刷的不好等。 专业人士会提供给您一份书面的检查报告。它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。 有了这些信息﹐那么该不该买这个房子﹐您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与 房产代理讨价还价了。

 三，谈判过关谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。

 当您的报价被接受后，您需要立即： 支付小部分定金， 草签购房合同备忘录， 开始办理转让手续谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的最低价位。

 谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。 如果您真的很喜欢一所房子，那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时最大限度地消除失望心理。大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价。

 不要告诉房产代理您最多能付多少。如果卖主不满意您给的价钱，一点点增加数额。坚持就是胜利。当然，有时您可能不那幺走运，譬如说，市场非常坚挺。如果有好几个人同时对同一所房产感兴趣，您得决定一个适当的出价。在两种情况下，都不要超出你的预算上限。您决不能因为揪住一笔交易不放而被牵着鼻子走，要记住，您的情绪可能会影响您的鉴别力。您可以最终买到一所房产，但您可能也会因此而背上一笔超出自己预算的抵押贷款。当卖主似乎不太愿意压价而价格仍在您的期望值之上，您不妨告诉房产代理为什幺您认为价格太高了。房产代理可以把您的意见转告给房主，房主还是有可能掂量一下您的论理而把价格减调一点。

 如果您的出价被认可了，记住要有 一份书面记录。这包括双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件，如视房屋查看的满意度和资金情况而定。一旦签署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项，请立刻安排房屋检查。 四，后期收尾在拟定双方都能接受的价格后，买房过程并未结束。在您乔迁新居前，仍然有不少事需要您留心。您将需要做以下这些事：

 一﹒交换合同 如果买房是通过房产代理或私人交易的途径 (而不是拍卖)，您的律师或代理人将会逐一检查卖方提供合同的所有细节。这包括： 价格 成交日期 (即你同意全额支付购房款，同时拥有该房产) 动产 (即可移动的包括在所购房产内的财产) 特别条件 (如，贷款，现有房产销售，检查房屋是否满意以及其它您想在最终成交前 卖方应做到的事) 您的法律顾问负责检查合同细节，确保合同没有任何对购房或使用房产不利的内容。确保售房合同详细载明您认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具，诸如各种可动产，象窗帘，灯具，活动铁皮房子等。一旦所有看房结果都很满意且资金上已获书面批准，合同即可签 署。每一方都在自己的售房合同文本上签字，合同要准备好一式两份。卖主保留您签字的合同文本，您则保存对方签字的文本。 这一过程就是通常所说的'交换合同'。一旦双方都在合同上签了字，合同就不能更改了。不过，天有不测风云，如果情况的改变影响到合同的任何一方，那幺在介于签字与成交这段时期内，他可以要求修改合同。

 二﹒经历'冷静'期 '冷静'期是指买方可以取消合同的那段时期。但不包括拍卖购房。这段时期开始于交换合同后，长短因各州而异，所以，请向您的法律顾问咨询一下。

 三﹒ 继续转让手续即使您和卖主已交换合同文本，转让手续仍在继续。您的法律顾问会花上一点时间向有关政府机构作更周全的问询，诸如当地市政厅，自来水公司等。 在所有州，书面形式的土地转让书，销售和征用通知必须备好。除此之外，在房产转让时，您的代理人有责任确保一切地方政府土地税和其它税费无一遗漏。 您可能会发现，除购房款外，印花税会是最大的一笔开支了 (这一税费是按照购房款的百分比来换算的)。请教您的律师您该付多少，其它费用包括利息及证书工本费，还有因土地转让和抵押贷款而有的注册费用。一旦你的合同文本最终签署后，应交给卖主。而在成交之日(即你付清款项而占有房产)，经对方签字的合同文本应交还与你。结束交易，你应该拿到一份成交声明，详细载明你所欠的款项，包括税收和利率的调整。

 四﹒完成贷款事宜现在您需要联系贷款机构，告诉他们您已经报了价准备买房子。贷款机构就会对您准备买的房产估价，如果符合条件，他们会贷款给您，以让您得到足够的钱买房。如果您还没有决定取哪一种贷款，那就好好钻研吧。选择一种住房贷款有时会令您大伤脑筋，特别是当您时间有限时。请参照房屋贷款批准程序。

 五﹒ 成交成交日期是指您向卖主付清房款并拥有房产的那一天。从法律上讲，成交是房产交易的完成。您的法律顾问应该安排此项事宜，并通知抵押贷款人 (即借给你钱款的人)。一般来说，成交之日是在合同文本交换后的四到六周。在成交之日，购房款的余额应一笔付清，产权证书 (载明房产所有权的法律文件) 同时交付。如果您是靠自己而没申请任何贷款而购得房产，那幺，房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上。否则，贷款人将得到转让文件和产权证书。最后，这所房子的钥匙就归您了。您有权要求在成交之日卖主清空房屋内所有物品。您同时也有权在成交前一刻作最后一次视察。如果发现自从交换合同后，房子有所改变，比如吊灯或窗帘不见了。您的法律代理可以通知卖主，如果房子不回到先前报价时的状况，买方就不会成交。

 六﹒处理保险事宜一旦房产成交，请记住一定要为您的新房子买保险：包括建筑物和屋内物品两种保险。您甚至在签署第一份合同时就可以做这事了。这样，如果卖主的保险不完备或没付款，您的新房产还能处在保险的保护伞下。贷款机构会强制您购买建筑物保险。一般有两种保险法：置换保险和补偿保险。 置换保险是'以新换旧',补偿保险则是'以旧换旧'。进一步的保险咨询请参照保险需求。同时，也可以看一下房产服 务，获取有关保险公司的资料。

 澳洲购房行为需要政府规范

 　　资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺告诉记者，目前我们国家在对待公民澳洲购房行为上，还没有进行有效管理，从而产生一些非常实际的社会问题：资产转移问题、外汇限额问题等。

 　　据庄诺先生统计，在这波海外购房客中，投资者占44%，接近半数，移民的占21%，子女教育的占12%，而资产转移的占到了17%。

 　　“在澳洲买房这个行当里，资产转移已经成为一个不可忽视的问题。”庄诺说，在进行资产转移的人群里，有些人认为有些国家在保护个人私有财产方面做得比中国好，就将自己的资产通过买房转移到一些法制比较健全的国家。也有是家庭纠纷，夫妻一方对财产进行“正转移”。

 　　“当然，也有些腐败分子借此向国外转移资产。”庄诺说，此类资金转移的特点是资金向澳洲转移在形式上基本合法，通常以企业或个人正常海外投资的形式转往国外。资金性质的改变发生在澳洲，在澳洲被腐败分子非法占有或挪作他用。庄诺认为，有关部门需要在这个环节对个人海外投资购房进行有效监控。

 　　因为国家有每人每年5万美元的外汇限额规定。在澳洲购房者只能全家总动员，将购房资金化整为零，以旅游、留学等名义汇入澳洲账户。这样规避了法律风险，却扰乱了国家的金融秩序。也有一些人通过地下钱庄，将大笔资金注入澳洲账户。这一过程给购房者的资金带来了风险。

 　　》记者调查